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ficícnlc para que cslc impacto se produjera. Tal cs
la opinión dc uno dc loi administradores dc bienes
inmuebles que hemos entrevistado; cl cual afirma,
además, no haber notado un aumento en la deman–
da de vivienda dc alquiler ilcspuí^s del sismo^~, Uis
inijuilinos tlainnificados estaban toilavia en camp.'i-
mcnlos, o bien, en las easas de lamiliares o amigos
IJJS impactos sobre la problemática de vivienda
de alquiler deben buscarse más bien por cl lado de
la dinámica generada por cl programa RHP mismo.
Por una parle, existe la expectativa por parte dc los
administradores dc bienes inmuebles, dc que la zo–
na central se está mejorando y que cl conjunto dc
las propiedades se van a rcvalori/.ar (o que, "se de–
berán rcvalorizar") y, cim ello, el nivel de los alqui–
leres. Pero en esta relación entre valorización dc las
propiedades c incremento dc ios alqu¡lerc.s, inter–
vienen una serie de extcrnalidades que pueden, en
los hechos, relativizarla y hasta anularla , Nos refe–
rimos tanto a ¡a legislación vigente, que regula los
incrementos de renta al fi5% de los aumentos en cl
salario mínimo, como a la rcsi.sleneia de las organi-
/¡uiones ini|uilinaria.s, cuya base .social se amplió y
su nivel tIe reivintlieaeión se elevó despnís Je los
sismos. De hecho, la WD, en su primer aniversa–
rio, planteó como demanda fundamental la promul–
gación de una ley inquilinaria de derecho público y
1.1c carácter Icelcral.
Rn segundo lírmiiio, el programa RHP parece
expresar la decisión política de mantener y eon.soli-
dar la función habitaciimal p,ira una poblaciiin ile
bajos ingresos en el centro tIe la eiutlail. De eoiilir-
marsc esta política a mediano y largo pla/o, se tlc-
salcntarían las cxpcelalivas de los propietarios so–
bre cambios dc uso del suelo y se modificarían sus
estrategias en relación con los inquilinos. En eícelo,
los propietarios de inmuebles con alquileres bajos
(o todavía "congelados") .se encuentran frente a la
disyuntiva siguiente: desocupar sus propiedades y
venderlas como terreniis. o bien, vender a los inqui–
linos. En c! primer caso, pueden esperar un precio
dc venta que corresponda a la rcvalori/aeión del
precio del suelo céntrico. En el segundo caso, los
propietarios tienen que aceptar un precio de venta
quizá por debajo dc sus expectativas, pero que
ofrece vcnlajas económicas en relaeión con sus ren–
tas actuales.
Según los administradores dc inmuebles eiilrc-
vislados, hace ya varios años que la inflaeión, los
altos rendiinienli),s del mercado financiero y el con–
trol dc h)s incrementos de los aU|UÍIeres venían
convenciendo a los propietarios de que "reinar ya
no es ncgwio" y que la alternativa más oportuna es
vender a los inquilinos. Los programas RHP y "Fa-
.se 11", así como la creación de nuevas líneas de cré–
dito para la compra dc inmuebles por parle de los
inquilinos ("C:isa Propia"), efectivamente abren ca–
minos ojieralivos |iara que los arrendadores .se des–
hagan de .sus propiedades,
(.íucda por preguntarse, sin embargo, si cl me–
joramiento dc ia vivienda popular y su consolida–
ción en la (.;iudad Central, implica forzosamente la
desaparición dc la vivienda en arrendamiento. De
contestarse afirmativamente, cl programa RHP ten–
dría, por su éxito mismo, un impacto negativo sobre
la problemática dc la vivienda dc alquiler, pues
contribuiría a incrementar las tensiones .sobre cslc
submetcado que sigue representando ia única alter–
nativa dc alojamiento para un porcentaje importan–
te de la población metropolitana.
.14 Et iinpaclii </<•/ Prof;riinia sobre cl mercuiiú
iiimtihiliüno
ÍAn tendencias históricas: creciente desajuste entre
el precio del sucio y ia rentabilidad de lus usos ha-
bltacinnalrs
Como ya se ha señalado, la dinámica del mer–
cado inmobiliario en las áreas centrales está marca–
da por el eonnicto entre cl alquiler dc bajo costo y
el aprovcchamienlo de la ubicación privilegiada por
oíros usos más rentables, f'ste confiiclo .se expresa
en el mercado de los bienes raíces dc.selc hace dos
décadas, en la disparidad creciente entre cl nivel dc
ios alquileres y el valor comercial del suelo. Dicha
constatación resulta de un análisis comparativo dc
la evolución que han sufrido los precios comercia–
les y los valores catastrales del suelo desde 1940
hasta 19H4, en las cuatro "áreas testigo" selecciona–
das: colonias (iuerrcro, Tepito-Morelos, Centro-
Merced y Doctores'''
t^on la excepción del período reciente (1980¬
1984) durante cl cual se desplomaron ios precios de
venta reales de los terrenos, se constata un incre–
mento eonslanle del precio del suelo en las colonias
antes citadas {{jráfica N" .i.l). Sin embargo, dentro
de esta leiidencia general, .se distinguen claramente
tres períodos. Primero, entre 1940 y 19ó0, cl incre–
mento de precio es sostenido; en ese periodo no se
(iroduieii todavía traslados iinporlanles de activida–
des con alta rciilabilidail hacia afuera dc la Ciudad