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Ccnlral. Ei segundo periodo, entre 1%0 у 1970, co­
rresponde а la implantación dc los usos del suelo
rentables fuera del área central, a lo largo de los
ejes del Paseo de la Reforma y de la Avenida de los
Insurgentes. Esc proceso se refleja en una baja en
la lasa de crecimiento de los valores comerciales
del suelo en el Centro. En un tercer periodo, entre
1970 y 1980, los precios experimentan un incremen–
to generalizado en la Ciudad Central, con la excep–
ción del Primer Cuadro. Esta recuperación de la
taza de crecimiento de los precios parece confirmar
el efecto que habrían tenido las acciones de renova–
ción habitacional entre 1972 y 1976, y de renovación
urbana y mejoramiento vial entre 1978 y 1980, sobre
la revalorización de la Ciudad Central,
Los valores catastrales, por su parte, se com–
portan de manera distinta; al principio del período
estudiado, 1954-1965, demuestran un ligero incre–
mento, para posteriormente disminuir de manera
importante (Gráfica 3,2). Ahora bien, tos valo–
res catastrales se fijan, en el caso de las fincas
arrendadas, a partir del monto de l<is alquileres de–
clarados por los propietarios. El desajuste constata–
do, sobre lodo en la última dfcada, entre precios
comerciales y vahires catastrales, se explica enton–
ces por la permanencia en las colonias estudiadas
de una renta inmobiliaria baja. Este hecho .se debe,
en parle, a ta existencia de alquileres "congelados"
por los decretos dc prórroga de contratos de 1948.
Sin embargo, esta situación no debe generali–
zarse al conjunto de ¡a Ciudad Central, ni se verifi–
ca en la totalidad de la ZE. El análisis de la dife–
renciación de tos precios comerciales dentro de di–
cha zona (Plano № 3.5), muestra que el desajuste
entre precios del suelo elevados y usos habitaciona­
les de baja productividad se locahza fundamental­
mente en el Primer Cuadro, en la parte sur de la
colonia Guerrero, así como en tos predios ubicados
en la parte norte de las colonias Doctores, Obrera y
Tránsito (en el área de influencia de las avenidas
Cuauhtémoc y Fray Servando). Es en esas colonias
donde se venían dando, desde antes de tos sismos
de 1985, las mayores presiones para una sustitución
del uso habitacional por oficinas públicas, despa–
chos privados, comercios, bodegas y talleres de ser–
vicio. Más que por medio de importantes inversio–
nes en edificaciones nuevas, este proceso dc susti–
tución se realizaba en forma paulatina a travtís de
un cambio de uso dc edificios originalmente desti–
nados a la habilación.
VA Impacto dt ios Slümus ¿Quiín va ti (|uerer com-
pnir un terreno en donde euyñ un ediflcioT'^
El impacto dc los daños sismiais sobre el mer–
cado det suelo en la Ciudad Central fue impurtante,
por lo menos en un primer momento. En efecto,
los daños y derrumbes pusieron en evidencia la ba–
ja resistehcía del subsuelo para futuros usos de los
predios afectados. El incierto destino de los usos
del suelo concierne no solamente a los predios da–
ñados en su construcción, sino que se eiaiende "a
toda la zona de alta densidad de colapso y daños
extremadamente severos", que es dc aproximada–
mente 23 ton ( DGRUP E 1986,50). La incertidum-
bre generó así una parálisis en el mercado de com–
pra-venta de terrenos que duró, según repre–
sentantes del sector inmobiliario, varios meses, y no
estaba todavía totalmente reanimado para media–
dos de 1987. En efecto, seguía indefinida, para al–
gunas zonas, la inlensidad de uso que se permitiría.
A.simismo, estaba todavía en estudio el nuevo regla–
mento dc construcción, pero se anticipaba una ele–
vación dc los costos dc edificación derivada de ma–
yores e)dgcnc¡a,s en cuanto a tos cálculos de estruc–
tura'^.
Sin embargo, desde principios de 1987 se asis–
tió a un nuevo arranque del mercado de terrenos.
Según los representantes del sector inmobiliario
consultados, los precios "no estaban al nivel que de–
berían tener"; pero es difícil saber si esta situación
se debía a los sismos o a otros factores de índole
económico. Las mismas fuentes consideraron que el
estancamiento inmobiliario no se reducía a la zona
central sino que prevalecía en toda la ciudad.
Una observación del mercado en las cuatro
"áreas testigo" permile profundizar en algo et análi–
sis (Cuadros N«s. 3.24 y 3.25). Primero, se registra
una marcada tendencia al atza de los precios del
suelo (en pesos constantes de 1980) entre 1980 y
1984, con la excepción del área Centro-Merced,
donde siguió la misma caída de los valores comer–
ciales iniciada desde 1970 (Gráfica № 3.1). Dos
años después, a finales de 1986, ía dinámica de re–
valorización de tos terrenos parece nuevamente fre–
nada, con excepción del sur de la colonia Guerrero,
en donde se registra un incremento de precios de
un 27%.